近日，多家媒体报道工商银行下发的《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》：个人商用房贷款被收紧。个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付比例由45%上调到50%。

业界推测，这可能与商业地产面临的压力有关。由于商用房存量大，去库存速度较慢，商业地产出现不良贷款概率增加。此时提高首付比例有助于降低银行自身风险。

商业地产库存远超住宅 去库存压力山大

工行收紧商业用房贷款的《通知》一旦落实并被其他银行效仿，将很可能对已经面临严重过剩压力的商业地产带来打击。

根据国家统计局的数字，2015年全国待售写字楼面积为3276万平方，待售商业营业用房14664万平方；库存增速分别为24.7%和24.6%。与此同时被认为面临去库存压力的住宅，2015年库存增速仅为11.2%。当前商业地产的库存压力甚至远大于住宅。

购物中心销售额下滑 大量写字楼空置

不仅库存严重，很多商业地产真正面临销售和租金下滑的压力，即便是最优质的商业地产公司也不例外。

作为商业地产核心组成部分的购物中心和写字楼，在2015年都遭受了压力。

被视为商业地产风向标的恒隆集团（0010.HK）和恒隆地产（0101.HK）2015年财报显示， 公司位于上海的三座写字楼租金收入下滑1%；尽管下滑不大，但考虑到相关物业处于上海的黄金地段，同为地标建筑，这已经引起恒隆的警觉。

公司在一些二线城市表现同样糟糕，其中沈阳和无锡的购物中心销售额下跌3%。

写字楼表现更不理想，沈阳和无锡恒隆广场办公楼的出租率分别只有70%和42%。在沈阳和无锡遭遇压力的不仅仅是恒隆，这两个城市的办公楼空置率在近年持续攀升。根据专业地产咨询公司世邦魏理仕的数据，两个城市近年优质写字楼空置率均达到30%以上。

沈阳和无锡只是二线城市写字楼空置的一个缩影。根据世邦魏理仕的数据，截止2015年底，重庆、成都等城市写字楼空置率超过30%，苏州、天津等则超过20%；大部分列入统计的二线城市，空置率都在10%以上。

银行不良贷款激增 谨慎面对商业地产

包括工商银行在内的主要商业银行，去年以来正面临不良率攀升的压力，对风险相对较高的商业地产采取谨慎态度在意料之中。

根据2016年一季报数据显示，工行2016年一季度末不良贷款达到了2046.59亿元，仅在今年一季度就增加了251.41亿元。截止3月底，工行不良贷款拨备率达到141.21%，已经突破了150%的监管红线。

银行不良贷款率近期激增是普遍现象。根据各银行2016年一季报显示，截止一季末，四大行不良贷款总额合计7385.35亿，较2015年底增加492.73亿。除工行外，中行不良贷款拨备率在3月底也突破了150%的监管红线。

在银行自身和商业地产同样面临寒冬的情况下，银行“自扫门前雪”的做法对商业地产企业而言是否意味着正艰难的时刻？

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